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樓市進入“換擋”期 下半年三四線城市樓市或將降溫
http://www.pepeson.com 2019-07-17 09:43:43 中國商報
機械網】訊

  近兩年,不少房企涌入三四線城市的房地產市場,使得當地樓市迎來一波繁榮期。但自“房住不炒”定位提出以來,地方樓市調控以穩為主,三四線城市開始“擠泡沫”。

  從今年上半年的情況來看,受供需關系等影響,三四線樓市增長乏力。有專家預計,下半年三四線樓市將進入“換擋期”,市場繼續趨冷。

  三四線樓市低迷

  今年上半年,全國樓市保持平穩發展態勢,不同城市之間出現分化,三四線城市房地產市場降溫明顯。

  上海易居房地產研究院7月4日發布的《2019年上半年全國40城新建商品住宅成交報告》顯示,今年上半年,40城成交面積同比下降0.3%。不同城市分化明顯,市場總體呈現一線反彈、二線趨穩、三四線降溫的態勢。其中,一線城市新建商品住宅成交面積同比增長38.9%、二線城市同比下降0.4%、三四線城市同比下降8.9%。

  今年上半年,40城新建住宅成交面積同比下跌的城市有20個,其中跌幅前五位的均是三四線城市,分別為廣東汕頭、浙江金華、江蘇揚州、浙江舟山和廣東惠州,跌幅分別為46.6%、36.5%、36.4%、35.1%和31.6%,這充分反映出三四線樓市已經明顯降溫。

  中指控股7月1日發布的《2019年上半年中國房地產市場總結與趨勢展望》顯示,三四線代表城市上半年商品房價格累計上漲2.28%,漲幅較去年同期收窄2.47個百分點,其中超七成城市累計漲幅有所回落。

  樓市的分化也傳導到了土地市場上。Wind統計數據顯示,今年以來,全國100個大中城市合計供應住宅用地1713幅,同比增長1.84%。分城市看,一二線城市土地供應加速,三四線城市則明顯放緩。今年以來,三線城市累計供應住宅類用地數量806幅,同比下降16.74%;累計供地面積達4218.21萬平方米,同比下降11.62%,與一二線城市的增長形成了反差。

  此外,在剛剛過去的6月,全國三四線城市的找房熱度也在下降。58同城、安居客近日發布的《國民安居指數報告》顯示,今年6月,全國新房找房熱度環比下降7.3%,三四線城市找房熱度降幅近一成。

  據CRIC數據統計,截至今年5月末,54個典型城市新建商品住宅存量同比上升16%。而以江蘇省常熟市、廣西省欽州市、浙江省湖州市為代表的六個三四線城市房屋待售面積同比漲幅超過100%。中泰證券宏觀分析師梁中華認為,去年下半年以來,商品房廣義庫存和存銷比已經再次抬升,而今年4月住宅類商品房廣義庫存也開始環比上升。隨著“棚改熱”的大退潮,中小城市的房地產市場或將面臨更大壓力。

  地方樓市調控以穩為主

  在“穩房價、穩地價、穩預期”的主基調下,調控成為上半年樓市的關鍵詞,地方樓市政策不斷出臺。

  據中原地產研究中心統計,僅今年6月,全國房地產調控政策發布次數即達46次,超過了5月的41次;今年上半年,全國房地產調控政策發布數高達251次,同比上漲31%。

  中原地產首席分析師張大偉分析,今年上半年樓市調控以4月19日中央政治局會議為分界線,重提“房住不炒”之后,房地產調控政策再次出現全方位收緊的趨勢。

  58安居客房產研究院首席分析師張波表示,在“穩”字當先的大環境下,政策會從全國嚴控到“因城施策”“因區施策”轉變,調控的抓手將從房價層面向土地、限購、金融等維度縱深化落實。

  近日,海南省三亞市住房和城鄉建設局印發《三亞市2019年房地產市場專項整治工作實施方案》。方案指出,三亞市以“房子是用來住的,不是用來炒的”的理念為定位,以落實房地產調控政策和規范房地產交易行為為導向,開展房地產專項整治。

  據悉,方案列出了十項重點工作內容,進一步規范房地產市場銷售行為。方案明確,要摸底房地產市場調控落實情況,嚴厲打擊規避政策的行為;從嚴查處虛假宣傳、捆綁銷售行為,解決投訴熱點問題;進一步穩定三亞市房地產市場。

  據媒體報道,今年1月,海南省四位領導五次表態、下發超過十份文件定調房地產市場,其中多項涉及人才落戶、樓市限購、公積金、住房租賃、維穩樓市等政策。海南省住建廳廳長霍巨燃表示,今年房地產調控政策保持不變,三亞市會嚴查“先登記支付房款、后補交社保或個稅”等行為。

  此外,今年4月底,時隔九個月再度領跑70城房價的遼寧省丹東市升級樓市調控政策。調控范圍由新區擴大到全市區,調控對象由外地人擴大到本地居民,限售房屋由新建商品住房擴大到二手住房,并增加了限購的有關規定。

  有關規定明確,今年4月27日起,丹東市對非本地戶籍家庭購買新建商品住房實行限購政策,在市區范圍內允許購買一套新建商品住房。對于本地和非本地戶籍家庭在市區內購買住房的,取得不動產權證書且網簽購房合同備案滿五年,方可上市交易房屋。此外,市區范圍內的新建商品住房申報預售價格備案,備案價格不得高于周邊同質可比房屋的當期網簽銷售均價。對于在售商品住房的銷售價格,同一樓盤商品住房銷售價格每月環比漲幅不得超過0.6%。

  同策咨詢研究總監張宏偉表示,對于三四線城市來講,今年以來,由于庫存壓力較大,市場銷售期拉長,房價回落預期明顯,樓市政策可能會有更多的調整。

  下半年樓市或遇冷

  中國社會科學院財經戰略研究院發布的《中國住房市場發展月度分析報告》認為,與一二線城市相比,三四線城市房價持續上漲的動能不足,政府的市場調節手段也更為有限,部分三四線城市在經歷了一波突擊性上漲后,房價將因后續需求不足而進入下跌階段。

  中國社科院相關學者認為,預計與今年上半年相比,下半年房地產融資規模將適度收緊,以避免房地產信貸過度擴張推高房價。房地產融資規模的適度收緊,將有利于房地產市場的降溫。

  北京科技大學經濟貿易系主任何維達預計,未來房地產市場在整體更加平穩、理性的同時,分化程度也將更高。“目前,一線城市人口壓力較大,住房供求仍將長期維持偏緊狀態;部分二線城市則因為發展速度較快而涌入更多年輕人,進而形成樓市的增量需求。與之相比,一些三四線城市房地產市場前期上漲更多由資金推動,因此未來如果人口吸引力難以跟上,房屋難以有效出租,當地樓市也會隨之低迷。”他表示。

  中國社會科學院和社會科學文獻出版社發布的《房地產藍皮書:中國房地產發展報告No.16(2019)》認為,伴隨已完成去庫存的地區將逐步退出或減少貨幣化安置,失去強政策托底,加之前期需求透支,三四線城市樓市銷售有可能進一步回落,不排除負增長的可能性。

  張波認為,今年下半年,樓市依然處于“換擋期”,房價上漲的情況將在下半年出現分化。而除了五大城市群的三四線及以下城市仍有望保持一定熱度外,其他區域的部分三四線城市或將迎來降溫潮。(吳若凡王俊嶺)

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